Il complesso di magazzini da 500 milioni di dollari della città di New York incombe

May 19, 2023

Il Bronx Logistics Center da 500 milioni di dollari è situato su 14,2 acri, uno dei siti di progetto più grandi di New York City. Foto per gentile concessione di ARCO Design/Build Industrial

Uno dei più grandi siti di progetto della città di New York, i 14,2 acri su cui è in fase di completamento il Bronx Logistics Center da 500 milioni di dollari, è iniziato principalmente come un puzzle tridimensionale. I responsabili del progetto hanno dovuto mettere insieme la quantità di terreno che avrebbero potuto acquisire, quindi contrattare quando avrebbero potuto occuparlo e infine valutare le iterazioni di progettazione per vari potenziali layout del sito prima ancora di aprire il terreno.

La flessibilità necessaria solo per avviare la costruzione è diventata un tema determinante che ha attraversato tutte le fasi del progetto e sarà una caratteristica principale commercializzata ai potenziali inquilini del magazzino a due livelli di 585.000 piedi quadrati al confine di Mott Haven nel South Bronx e sezioni Melrose, a pochi minuti da Manhattan.

Il magazzino includerà stazioni di ricarica per veicoli elettrici per il 25% di tutti i parcheggi e un pannello solare sul tetto da 3 MW. Dispone inoltre di un sistema di quadri espandibile da 7.000 A e di una tecnologia di sicurezza di grosso calibro. Rendering per gentile concessione di ARCO Design/Build Industrial

La struttura all'avanguardia, che sarà completata nel terzo trimestre, sarà in grado di supportare uno o due grandi inquilini o più inquilini più piccoli, offrendo allo stesso tempo gli stessi servizi, accesso e tecnologia che gli utenti possono ottenere in un nuovo magazzino nel centro del New Jersey, dice Ryan Nelson, amministratore delegato di Turnbridge Equities, lo sviluppatore principale del progetto.

Molte di queste caratteristiche sono il risultato degli sforzi iniziati nel 2018 per garantire un sito cittadino adatto a magazzini moderni, afferma. "Era un assemblaggio di cinque proprietà. Abbiamo iniziato con quella più grande."

Quel sito iniziale di 8 acri, posseduto e occupato principalmente da un'operazione di riciclaggio del cemento, aveva anche altri due inquilini con sette anni di contratto di locazione, quindi gli sviluppatori hanno dovuto negoziare acquisizioni prima di arrivare al pezzo successivo del puzzle, dice. Quel primo accordo ha dato il via a quello successivo, dal momento che un inquilino possedeva una proprietà adiacente, aggiunge.

La struttura su due livelli di 585.000 piedi quadrati si trova al confine tra le sezioni Mott Haven e Melrose del South Bronx, a pochi minuti da Manhattan. Rendering per gentile concessione di ARCO Design/Build Industrial

"Siamo stati in grado di strutturare qualcosa in cui oltre a rilevare il loro contratto di locazione abbiamo anche acquistato la loro proprietà", afferma Nelson. "Abbiamo continuato ad andare avanti, proprietà per proprietà."

A quel punto, Turnbridge e il co-sviluppatore principale Dune Real Estate Partners avevano assunto ARCO Design/Build Industrial come architetto e appaltatore e avevano iniziato a mappare ogni combinazione.

"Mentre valutiamo l'aggiunta di una proprietà, realizziamo un nuovo design", afferma. "Se otteniamo solo questo, come è strutturato il sito?"

La quinta proprietà ha consentito la massima dimensione e flessibilità, afferma Nelson. Il sito sulla East 149th Street ha una pendenza di 9 metri, consentendo al team di aggiungere un ingresso a livello dove i camion possono uscire dalla Bruckner Expressway e dirigersi direttamente verso le banchine di carico del secondo piano.

Ciò significa che ogni piano può avere i propri ingressi al sito e accesso all'edificio, aggiunge. "Quest'ultimo sito ha avuto una grande importanza strategica per noi."

Il processo di mappatura del progetto durato mesi alla fine ha portato a un risultato ottimale, afferma Alex Edgar, vicepresidente di ARCO.

"Il tutto si è riunito in modo quasi perfetto", afferma. "Turnbridge ha fatto davvero un ottimo lavoro nel non lasciare che le persone dicessero di no, pensando fuori dagli schemi e creando accordi piuttosto complessi."

ARCO Design/Build Industrial, l'architetto e appaltatore del progetto, ha mappato le combinazioni di potenziali configurazioni di layout man mano che gli sviluppatori acquisivano il sito del progetto lotto per lotto. Foto per gentile concessione di ARCO Design/Build Industrial

La posizione del nuovo centro è una caratteristica distintiva: a cinque minuti da Manhattan e situato vicino a quattro autostrade interstatali, all'East River pieno di chiatte, a una stazione ferroviaria merci attiva e a varie fermate della metropolitana.

Un altro elemento fondamentale è una rarità per i magazzini urbani: l'abbondanza di parcheggi per dipendenti e clienti e di spazi per il deposito di veicoli, con 730.000 piedi quadrati per automobili, camion e rimorchi. Ciò include 170.000 piedi quadrati di parcheggio sul tetto, 300.000 piedi quadrati in una struttura adiacente e spazi a livello che creano complessivamente 1.500 stalli per roulotte. "È un altro modo per noi di affrontare ciò che un inquilino che arriva a New York normalmente non può ottenere", afferma Nelson.